月極駐車場は、「大きく稼ぐ投資」ではありません。
ただし、うまくいけば10年後に家計を支える“静かな柱”になります。
早期リタイアした我が家の場合
- 10年間の利益（諸費用、固定資産税、所得税など支払った）はすでに、土地の取得価格の三分の一になっている
- 駐車場は、メンテナンスは最小で済み、撤退の際にも片付けるものが少ない
- しっかりとしたお客さんのおかげで、滞納の心配は一度もなかった
- 土地は、金融資産よりも相続に（たぶん）有利
- リタイア後の年金収入になる！
良いことがいっぱいの良い決断だったとおもうので、どなたかの参考になればと思いまとめてみました。
開業のきっかけは、みんなの困りごとを解決しようと思ったこと
今から15年ほどまえ、アルバイトをしていた町村役場では、通勤者用の駐車場がとても限られていました。
5年近くのあいだ、せっかく自動車に乗って出勤しながら、運転するのと同じくらいの時間を歩いて仕事場に行く日々。
同僚と一緒に文句を言いつつ「でも運動不足の解消になる！と前向きに受け取ろうとしていたのですが…ある日気づきました。
自分が困っているなら、みんなも同じ。これを解決したら仕事（お金）になるのでは？
駐車場がなくて困っているのはみんな同じ。ならばそれを仕事（の一つ）にしたらどうだろう？「人の困りごとを解決するのが仕事」 —最近よく目にする言葉ですが、このときはほんとうに自然発生的にそんな発想が浮かびました。
私も助かる、みんなも助かる。しかも儲けも出るって、そんなうまい話ある？？
実際にはいろいろと幸運が重なって開業に行きつき、ほんとうにうまい（良い）話になったのです。
役場すぐ隣、わけあり物件の大きな空き家に気づく
とはいえ、毎日意識高く生きていて簡単にそんな発想が出たわけではありません(笑)
漫然と歩いていたある日、「このお屋敷、本当に大きいのにずっと空き家でもったいないわね」と前を歩く人の声が聞こえてきたのがきっかけでした。花が咲いてるな～春だな、なんてぼんやりとあるいていたけど、そうか、ここに使っていない土地がある！
そう思ってあらためて眺めたら、家の前に看板があるのに気づきます。ある法律事務所がこの空き家を管理している、というものでした。思い立ったらすぐ電話！事情を聴きました。
わかったことは、「数年前に持ち主が亡くなり、複数の相続人の間で話がまとまらずに宙に浮いている。固定資産税も嵩んでいる。ちょうど手放す方向で相談を始めたところです」とのことでした。「買うと仰るならありがたい、条件を言ってください」とのこと。
軽い気持ちで電話したのに瓢箪から駒です。
後日あらためてお電話しますと言われ、その日は一晩ゆっくりと払える金額を計算しました。
実は少し前から住み替えの検討をしており、一年近くあれこれ不動産広告を見ていたので、我が家で用意できるのは相場の七割程度と感じてはいましたが、これが我が家の限界。借金はしたくない。無理と言われたら仕方ないな～と電話を待っていました。
相続管理人から依頼されたという不動産業者から、まさかのアドバイス。支出可能額は、諸経費込みで考える。
ふつうなら少しでも高く売りたいはずですが、翌日掛かってきた電話の相手、不動産業者のAさんは、早く話をまとめたい様子。
しかも私が「駐車場を経営したいけど、今はこの金額しか出せない」と言うと、「あるだけ出したらあとで困りますよ。登記や、整地の費用、取得税も込みでその金額になるようにしましょう。」という、今考えても神様？？と思うようなアドバイスをしてくれました。
さらに、駐車場にするなら更地渡しを条件にしましょうとも言ってもらい、とんとん拍子で話が進みそうになります。
不動産のAさんから、相続管理人のBさん経由で相続人の方々にご意向を伺い、逆の経路でお返事が来るとのこと。時間がかかりそうですが、こちらも心の準備がしたいので助かります。
だけど本当にそんなにうまく行くの？眠れないほどの不安。
検討してご連絡します、と言われてからは気が気じゃありません。
いつこちらにボールが戻ってくるのか。今度ボールを受け取って、返す番になったら、なんと返事ができるのか。考えて眠れない夜がつづきました。
実際にどのくらい困っているのかをリサーチ
それからは仕事の合間に積極的に周りの会話に耳を傾け、「今日はどこにとめられた？」などと話を振ってはみんなの困り度をリサーチしました。分かったことは、
街が借り上げた空き地をいくつか駐車場にしてあり、朝早い人から順番にとめるのでアルバイトが出勤する9時、10時ごろには近くの駐車場は満車。だから歩いて15分ほどもかかるところしか空いていないのですが、
じつはどの駐車場でも、暗黙の了解で何となく置き方が統一されているが、たまに勝手のわからない新参者がいると好きな方向に置いてしまい、通り道が確保できずに帰りに困ることも。とくに小さい子どもがいて、急に帰るような若いパパやママの困り度は重大でした。
大きな買い物をするのではない、資産の形を変える、と受け止める
ちゃんと計算したはずですが、子どもたちに必要な学資などは心配したらきりがありません。
ライフシミュレーションを作るときは「悲観シナリオ」。万一に備え、何があっても大丈夫なよう想定しているうちに心が暗くなってきて、占い師にも相談しました(笑)
そんなとき夫が「これまでにもいくつか不動産を見てきたけど、結局踏ん切りがつかなかった。この辺で考え方を変えよう。買い物ではないよ、資産の形を変えるんだよ」と言いました。なるほど。しかも今回は更地です、年々償却されて価値が下がるわけではない（上がるわけでもないでしょうが）
集客、契約書づくり、集金、管理。できることは自分でやって費用は最小、利益を最大に
そんなわけで更地渡しで購入した敷地。解体してすぐのフカフカした地盤を業者さんに頼んで固め、砂利を敷いて、ロープで区画を割り振ってもらいました。
初めてのことなので方眼紙を買ってきて図面を作り、メジャーを持ってあちこちの駐車場の幅と長さを測って280×540，通路を600として、絵をかいてお願いしました。実際には、昔からある土地というのは図面よりずいぶん大きく、現場で職人さんが臨機応変に区画割をしてくれたので計画よりも3台分多くできました。
開業準備と、町内会とのお付き合い
アルバイトは続けていたので、仕事の帰りに手作りのポスターを貼ったり、通りがかりの同僚に声を掛けたり、開業にむけて現地に行く日が続いたある日、町内会にも話をしておくとなにかと後が楽だよ、と教えてもらいました。
田舎でもあり、人間関係は円滑に越したことはありません。町内会長さんにご挨拶に行きました。それから毎年、3000円の特別会費を払っています。
不動産屋さんにも、資金を支払う際に立ち会ってもらった銀行の支店長にも、契約と管理は業者に任せるようにアドバイスされましたが、できるところまでやってみよう！とWEBで調べて契約書も帳簿も作り、集金と言われれば行き、無料相談で確定申告の勉強をして、無事に10年が経ちました。
経営は順調ではあったけれど、トラブルも。
幸いお客さんに恵まれてトラブルはなかった、と言いましたが、10年の間に対外的な問題はいくつかありました。
一番大きかったのは、すぐ近くの電波塔の塗装工事による塗料の飛散事件💦
これは風の強い日に、孫請け業者が工期を縮めるため禁止されていた吹付塗装をしたためにおき、半径５００ｍ以内の数十件に被害が及びました。うちの駐車場でも７台ほどが塗料の付着で保障を申請して、駐車場経営者は関与しないはずでしたが、個人情報を渡すわけにはいかず、お客さんへの連絡を引き受け、礼金と通信費を頂戴しました。
この電波塔の持ち主である企業には強く申し入れて、今後工事をする際には必ずうちに連絡をしてくれるよう約束した文書を出してもらいましたが、5年後にまた知らないうちに塗装が始まります。呆れながら抗議に行ったところ、前回責任を持って対応してくださった方が駆けつけてくれ、誠実に謝罪を受けました。その後、今回は前とは違う工法なので大丈夫と請け負ってもらいつつも、不織布のカバーを用意してもらいました。
数は少なくても、なくならない不法駐車
つい先日もあったのですが、近くの公共施設でのイベント時に、あふれた車が「つい」空いているところにとめて行ってしまう。皆さん「間違えた。公共の駐車場だと思った」とおっしゃいます。十万円以上かけた大きな看板が立ててあるのに(´;ω;｀)
近所の友人と遊びに行くために誘いに来た若い男の子が早朝から置いていて、出勤してきたお客さんからの電話で飛んで行ったこともあります。幸い、パトカーが通りかかって事情を説明しているところに犯人も到着。お説教してくれました。
少し離れた人気のない駐車場を持っている方は、ぼろぼろの放置車両に困っていると聞きましたが、うちは幸いそのようなことは起きていません。人目の多い場所であることが幸いしている気がします。
現在のおもなメンテナンスは
- 春の人事異動で出先機関に行かれる方があれば解約と新規契約
- 利用料が入金しているかの確認（年間、半年のまとめ払い半数程度あり）
- 夏季の草取り
- 不法駐車の対応（年間1～3件くらい。近くの公共施設でのイベント時に参加者がとめてしまう）
このくらいの作業なので、タイミングさえ気を付ければ長期旅行も問題なく行けます。優秀な投資だったと思います。
たった一つの反省は、この利益で投資信託を買っていれば…です。タラレバは考えても仕方ないのですけどね💦
成功の秘訣は
決して自分たちの力だけではありません。色々なご縁に支えられ、トラブルがあっても助けてくれる人にであえました。
日ごろから細かい家計管理をしていて、チャンスに巡り合った時にすぐに手元資金が把握できたのも良かったと思います。
もしこれを読んで少しでも興味を持ってくださった方があれば…
安定したお客さんの見込める優良な物件を、いかに安く購入するか。開業したら、自分たちでできることはやる、が成功の秘訣と思います。ただし、立地と客層に大きく左右されるため、誰でも同じ結果になるわけではありません。
最後まで読んでくださってありがとうございました。
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